西脇建治/代表取締役CEO
東京の店舗デザイン・飲食店コンサルティング
仕事柄、不動産関係の知り合い（特に、店舗系に強いところ）が多くいますが、最近「テナント（お店さん）を紹介して下さい」というお話を良くお願いされます。
特に１Ｆや２Ｆという、好立地物件が多いです。
なかなか決まらないみたいですね。その理由はもちろん「家賃」ということになるのですが、「保証金」というのもありますね。
１Ｆは、他のフロアーの２～３倍することが多く、坪単価が３～５万円という好立地に入りたいテナントさんを紹介して欲しい。というのが多いのですが、ある程度業態が限られてくるのが実状です。
飲食店の適正家賃は、売上の１０％程度と言われています。人件費のかかりにくいセルフ方式の業態だと、２０％が上限と言われています。
中単価の店舗で、名前が売れているところは、１Ｆである必要性があまりありません。（居酒屋さんなど）。客数を必要とする場合には、１Ｆというのが求められます。
低単価で多い客数を回すモデルの業態。そういう業態が１Ｆを必要としているのですが、家賃の折り合いがつかない場合が多いですね。飲食店舗は物販店ではないので、収益に限界があります。座席数というのを無視できない業態なのです。坪単価５万円を超えるような立地に出店できる程の飲食店舗は、そう数多くありません。ブランドイメージのためなど、他の付加価値がある場合にのみ考慮される。というのが現状です。
それでも、不動産業界はなかなかの強気。というか、家賃は下げられない。
どうしても、収益物件として確保したい（販売したい）ので、紙面上の見た目「利回り」というのを下げたくない。そういう思いが強いのだと思います。実際、客数が多く取れ、かつ、イメージの良い店舗を１Ｆに置けば、ビル自体の価値も高くなりますし、空室率が下がる。というのは、イメージとしてはわかるのですが、それは紙面には表れない。
その代わり「利回り●●％」です。というのは、誰の目にも明らか。
そういう思いと、テナント側の「ランニングコスト」という部分とが、当然のことながらバッティングしますし、今、その乖離が、以前に比べると大きくなってきているのでは？と思っています。
日本のマーケットが縮小傾向にある現在、景気も後退していると言われている昨今。１番強いのは、お客様を持っているところ。次は、お客様と接しているところ。その次に、アイデアを出せるところ。
そういう構図になりつつあると思います。
もちろん、不動産を持っていれば、寝ていても収益にはなります。仮に油田を持っていたら、今頃笑いが止まらないでしょう。
ただ、ここで言いたいのは、モノのみに頼っているモデルは、今後何十年後かには、必ず足元をすくわれると思います。既得権益みたいなのも、そう、長くは続けられない時代がくるでしょう。
生き残るため、いかにお客様をファンにさせるか。どうやって接点を増やすか？そういうアイデアを、常に出し続けることのできる組織は、将来の繁栄を約束されるのではないでしょうか？
余談になりますが、店舗用などの事業用物件を探している方がいらっしゃったら、nfsにご相談下さい。グループのＧｏｏｄＰｌａｎｎｉｎｇと共同で、通常よりも好条件の物件をご紹介させていただきますので。