物件の交渉と契約です。

前提は、どれだけ良い物件であろうとも、「他にも物件はある。良い条件でないなら契約しない」という、強い意志を持って望めるかどうか？です。

このあたりは、こちらのブログのゲーム理論的なコラムをご覧いただければ良いかと思います。ビジネスの基本はＷｉｎ－Ｗｉｎですが、その中にゼロサムゲームも存在するのは事実です。交渉は常に十分な戦略と戦術を持って挑みたいところですね。

っと、話がそれてしまいました。

条件が煮詰まってくれば、契約の詳細を良く理解しましょう。契約年数や契約形態、退去時の負担や更新料、いろいろな条件がありますので、ある程度詳しい方に、契約書を見てもらってから「契約＝押印」した方が何かと安心だと思います。

この時点から、あなたはか弱い消費者ではありません。事業者です。事業者同士は対等ですので、基本的には契約書に従うのがルールです。アパートを借りる場合などは、消費者を守る法律の保護を受けられる場合が多く、消費者に明らかに不利な条件は無効とか、そういうのもあるのですが、事業者同士の契約は、基本的に自由契約（それは個人でも変わりませんが）なので、しっかりと書面を読むことなく、契約するようなことだけは避けましょう。

ＥＭＰＯＲＩＯカフェが入っている物件のオーナーさんは、某有名厨房機器メーカーの方で、契約はオーナーさんの個人事務所で行いました。もちろん、不動産者さん、我々の3者が契約書を読み合わせ、お互いに合意の上で、それぞれが契約書に押印しました。

私は代表者なので、連帯保証人の欄に個人名も書きました。それが以前住んでいた、南林間の住所なのがなつかしい今日この頃でした。

良い物件を見つけるにはどうしたら良いでしょうか？

店舗専門の不動産者さんに行く。出店したいエリアを仕切っているような不動産屋さんをめぐる。やっぱり、それが基本です。ただ、飲食店ネットワークも、インターネットの普及により格段に進化してきております。nfsでも、グループ会社に不動産業者がいますし、酒屋さんのネットワークや、居抜き専門の業者さん。もちろん、各種ディベロッパーの店舗開発ご担当者様との提携により、出来る限りクライアント様のニーズに応じた物件を紹介するよう努力してます。

他の面として、どういう物件（立地）が、どういう業態に適しているのか？というのもありますので、出店予定の店舗業態が適している物件、立地といった情報を整理し、必要な通行量や客層、エリアの特徴、物件の概要（階数・広さ等）をまとめておいて、信頼できる方に相談しながら進めるのが良いと思います。

家賃などは相場があって、ある程度はそのエリアの特色を反映した価格になっている場合が多いですが、交渉は十分に可能なので、出来る限り理想の条件を引き出す努力を怠らないようにしたいですね。

例えば、家賃が１万円/月違う場合、それを捻出するために幾ら売らないといけないのか？を考えた場合、ＥＭＰＯＲＩＯ最終営業利益は10％程度なので、売上げとしては10万円必要ということになります。

10万円分、新しいお客様を連れてこようと思うと、どれだけ頑張る必要があるでしょうか？そこにアルバイトの方を使ってしまうと（空き時間でない場合）、10万円の売上げでは足らなくなってしまいます。

このあたりから、商売は始まっているのです。自信の店舗を持つ＝事業者ですのでしっかりとした基準を持って対処したいですね。

ＥＭＰＯＲＩＯカフェの場合は、カフェ＆雑貨・家具屋＆デザイン事務所＆本社オフィスなど、いろいろ制約も多かったので、物件を探し始めてから４～５ヶ月は探し続けました。ＦＡＸでの情報も山のように頂きました。いろいろな場所にも訪れました。

その中で、いろいろ吟味した上で、現在の場所「東京都目黒区鷹番３丁目：駒沢通り沿い」に落ち着いたわけです。物件を決めたら、後は粘り強い交渉が命ですね。それはまた、次回。
東京の店舗デザイン・飲食店コンサルティング

このあたりから、出店はかなり現実味を帯びてきます。なぜなら、今までの部分は、ほとんどが店舗の「ＳＯＦＴ」に関する部分だったので、ペースを自分で決められる。というポイントがあったのですが、「物件」という、ハードの王様を扱うと、かなりペースが変わってきます。

というのも、物件のオーナーさんは「空き」の状態を出来る限り短くしたいですし、その物件を狙っている「他の業者さん」と競合になったりする場合もあるからです。

契約をすると、家賃が発生する（いつからかは、契約内容次第ですが）わけなので、時間というコストが目に見えるようになります。

物件ありきで、飲食店開業をすすめると、どうしても最終的には物件の条件に左右されてしまう場合が多いので、それまでに、今までの「1～6」を、時間の制約があまりない状況の時に、じっくりと進めることを我々はお勧めしています。

良い物件があったから始める。

もちろん、それは重要ですし、飲食店舗が営業を続けて行く上で、最も重要なのが「立地」と言っても過言ではありません。要因の７０％以上は立地で決まると思って間違いないです。飲食業とはそういうものです。
東京の店舗デザイン・飲食店コンサルティング

ただ、良い物件は常にどこかに存在します。それまでの「自分の側のみで出来る準備を怠りなく」という姿勢で、開業準備をすすめる方が、より、理想に近い店舗になるのではないか？と思うのです。

次は、良い物件の探し方などについて書きたいと思います。

店舗をデザインする。ここでは、見た目の建築（内装）デザインについて触れることにします。

飲食店舗の建築（内装）コストは、平均すると東京（関東：首都圏）では、30万円/坪～100万円/坪の中の場合が多いです。といっても、かなり幅が広いですが、２０坪前後のお店で、しっかりとした内装を施そうと思うと、100万円/坪に近くなる。と、思って差し支えないです。

それくらい、厨房設備や内装コストは高額になるのが一般的です。

ただし、もっと安く、厨房設備や内装工事を仕上げる方法もあります。設計や、デザインの段階から、しっかりとコストを意識して取り組めば、自分で出来る範囲は、出来る限り自分で施工すれば、一般的な価格帯の枠から抜け出せます。（コストの話は、また別の機会に）

内装やファサードをデザインする際、何に気を配れば良いでしょうか？業態やコンセプトによって、それぞれ特色があるのはもちろんですが、一番のポイントは、「お客様が喜ぶかどうか？」にかかっている。と考えるのが自然です。（趣味の店の場合は除きます）

お客様は、食事をしながら、ある程度の時間をそこで過ごすわけです。その経験を、支払っていただく金額（料金）以上の価値あるもの。にすることが、リピーター獲得の基本的な考え方となります。

その中核が、料理やドリンクであり、それらをサポートするのが、内装やグラフィック関係のデザイン類。という位置づけでしょうか。

また、ファサードの場合は、入店するかしないか？を決める大きな要素のひとつとなるので、そのあたりも踏まえて考える必要があります。

その上で、オペレーションなどの重要な部分も考慮に入れながら、デザインや配置を計画していくと良いと思います。

店舗をデザインするのに、デザインの知識はそんなに必要ないのかもしれません。自分がお客だった場合、どういう感じになっていて欲しいか？というのを常に意識していれば。ただ、専門家の助けがない場合、材料や演出方法、配置やオペレーションなどについて、考慮しうる範囲が極端に狭くなる。という部分と、工事屋さんに、自分の思いを上手く伝えられず、施工途中でなんども変更を繰り返し、結果的に高コストになってしまう場合もありますので、その当たりは十分に注意すべきだと思います。

ＥＭＰＯＲＩＯの場合は、予算の関係上、そう凝った工事はしておりません。ただ、演出備品などは、雑貨販売も行うということを決めていたので、ロンドン・パリ・ミラノで買い付けたものを中心に配置しました。厨房設備については、独自のルートで格安で仕入れられたので、結果的にコストパフォーマンスの高いデザインに仕上がったと思います。
東京の店舗デザイン・飲食店コンサルティング

店舗デザインの元は、みなさんがご自身の部屋の模様替えをするのと同じように、そこで過ごす時間を、より良い時間にするための努力。と、捉えると良いのかもしれませんね。